제일건설이 1100억원의 ‘봉산공원 첨단 제일풍경채’ 본 프로젝트파이낸싱(PF) 리파이낸싱에 성공했다. 지난 2020년 조달한 같은 규모의 본PF를 차환한 것으로, PF 위기 이후 받은 대출이라 금리가 3.85~4.1%에서 6~7%로 다소 높아졌다.
봉산공원 첨단 제일풍경채는 민간공원특례사업으로 추진된다. 민간공원특례사업은 부지의 70% 이상을 공원으로 조성해 지자체에 기부채납하면 나머지 30%를 개발할 수 있도록 허용하는 제도다. 오는 2027년 5월까지 광주광역시 광산구 산월동 산22번지 일원에 지하 2층~지상 24층, 10개동, 948가구의 아파트단지를 짓는다.
시공사는 제일건설·호반건설 컨소시엄이 맡았으며 도급액은 2860억원이다. 컨소시엄은 책임준공과 미이행 시 채무인수 의무를 진다. 시행사는 봉선공원개발로 제일건설과 호반건설 계열사인 호반프라퍼티가 지분 70%를 가지고 있다. 사실상 두 건설사의 자체 개발사업으로 추진되는 셈이다. 2월 분양에 들어가 최근 100% 계약에 성공하며 수익성을 확보했다.
봉산공원개발, 1100억원 본PF 리파이낸싱 대출약정 체결
봉산공원개발은 지난달 29일 쿼드비에스제일차 유동화전문회사(SPC) 등의 대주단과 1100억원의 본PF 리파이낸싱 대출약정을 체결했다. 2020년 조달한 최초의 본PF를 차환하는 것으로 당시 광주은행 400억원, 대구은행 300억원, 미래에셋증권 100억원, IBK캐피탈 100억원 등은 4.1%, 경남은행의 200억원은 3.85% 금리로 조달했다.
리파이낸싱 본PF의 금리는 6~7%다. 대출 실행일은 7월30일이며 만기일은 2027년 8월30일이다. 대출 만기가 준공일 이후 2~3개월간 여유가 있고, 100% 계약에 성공해 현금흐름을 확보한 만큼 상환에는 문제가 없을 것으로 보인다.
본PF 금액 중 100억원은 쿼드비에스제일차가 자산유동화전자단기사채(ABSTB)로 발행했다. 담보는 봉산공원개발이 상환 의무를 지는 원금 100억원 한도의 대출채권과 부수담보권이다. ABSTB는 만기까지 3개월 단위로 13회 롤오버된다. 조건은 만기 일시상환이나 조기상환도 가능하다. 이자는 변동금리로 롤오버되는 초일마다 선급해야 하며 반환은 불가능하다.
ABSTB 발행주관사는 교보증권으로 대출채권 매입확약 신용보강을 제공해 최고신용등급인 A1(sf)을 받았다. 봉산공원개발이 대출을 갚을 수 없을 경우 교보증권이 SPC의 대출채권과 부수담보권을 양수해 만기 상환금을 지불한다. 이 밖에 상환금을 SPC에 보충하거나 대출채권 매입 의무를 대신할 수도 있다.
제일건설, 봉산공원개발 최대주주...분양 흥행 ‘수익성’ 확보
봉산공원개발은 봉산공원 민간개발조성사업과 관련한 건설, 관리, 분양을 위해 2019년 11월 설립됐다. 제일건설이 지분 40%를 가진 대주주이며 이 밖에 건설업종 기업들이 지분을 쥐고 있다. 호반프라퍼티 30%, 상명건설과 프런티어마루가 각각 15% 등이다.
건설사의 시행사 지분 취득은 양날의 검이다. 분양이 흥행하면 높은 수익을 올릴 수 있지만 실패하면 공사비, 판관비 등을 충당금으로 쌓아야 하는 등 리스크가 크기 때문이다. 봉산공원 첨단 제일풍경채는 100% 계약에 성공해 수익성을 확보했다.
2019년 12월 사업자 지정을 시작으로 2022년 경관·건축위원회 심의를 거쳐 2023년 사업계획 승인을 받았다. 지난해 12월 착공됐으며 2027년 5월께 준공과 입주가 목표다. 올 2월 분양 일정에 들어가 올 하반기 중 100% 계약을 마쳤다.
제일건설 관계자는 “봉산공원 첨단 제일풍경채는 100% 계약을 달성해 수익성이 확보된 곳으로 공사가 착실히 진행되고 있다”고 말했다.